Verslas
„Kaunas IN“
2021 01 29
Kauno biurų rinka 2021-siais: metai po rekordinio augimo – kas toliau?

Per pastaruosius ketverius metus Kauno biurų rinka pademonstravo didžiausią augimą Baltijos šalyse: bendras modernių biurų plotas Kaune išaugo daugiau nei 2,5 karto ir nutraukė užburtą ratą, kai dėl tinkamų biurų trūkumo noro rinktis Kauną kartais atsisakydavo svarbūs investuotojai, o vystytojai nesiimdavo statyti biurų baimindamiesi, kad juose nebus nuomininkų. Ir nors biurų trūkumas jau praeitis, 2021-iesiems suplanuotas kuklesnis skaičius naujų projektų ir rinkoje jaučiamas stabtelėjimas, ekspertai pabrėžia, kad ateinantys metai taps „nusistovėjimo“ laikotarpiu, kuris bus kaip niekad palankus nuomininkams – galintiems ypač palankiomis sąlygomis išsinuomoti verslo patalpas.

 

„Amerikietiški nuomos kalneliai“ ir kelerių metų tendencijos

Biurų pastatus plėtojanti SBA ir jos NT bendrovė „Urban Inventors“ prieš imdamasi objektų Kaune jau turėjo įdirbį Vilniuje, kur vystė „Green Hall“ verslo slėnį. Tad į atbundančią Kauno rinką 2018-aisiais žengė su aukščiausius reikalavimus atitinkančiu verslo centru „Kauno dokas“, o 2020-tuosius vainikavo BLC biurų kompleksu, pareikalavusiu ypatingų pastangų tiek dėl projekto didžio, tiek dėl objekto vietos jautrumo miesto kontekste. Rezultatas – šalia verslo centro sutvarkyta Vienybės aikštė, kurios architektūrinė koncepcija pelnė Vokietijos dizaino apdovanojimą.

Ir nors šiuo metu vos atvėręs duris BLC centras jau turėjo didžiąją dalį išnuomoto ploto, vis dėlto patys plėtotojai biurų realizavimo periodą prisimena kaip amerikietiškus kalnelius.

„Dar nepastatę pastato, jau turėjome sutartį su tuo metu mieste vienu didžiausių užsienio investuotojų, kuris nuo pat pradžių turėjo nuomotis daugiau nei 50 proc. pastato, o per kelerius metus dar išaugti. Tačiau technologijų kompanijos planai pasikeitė ir ji nusprendė pasitraukti iš Lietuvos. Tuomet sekė naujos paieškos, dalyvavimas Žemės ūkio ministerijos konkurse, kuris, kaip dauguma turbūt prisimena, baigėsi niekuo. Vis dėlto, nepaisant iššūkių, šiandien vis dėlto turime beveik 90 proc. išnuomotą verslo centrą,“ – pasakoja NT bendrovės „Urban Inventors“ komercijos skyriaus projektų vadovas Marius Prieskenis.

 

Pasak jo, apžvelgiant visą Kauno biurų rinką 2017-2020 m., galima išskirti kelis akcentus:

  • Statistiškai vidutinis nuomininko biuras siekė 500-650 kv. m. Tačiau per metus būdavo sudaromi bent keli nuomos kontraktai ir dėl didesnių nei 3 000 kv. m biurų.
  • Nuo 2017 m. Kaune buvo pasirašyta sutarčių dėl daugiau nei 140 000 kv. m, o Kauno rinką papildė ~160 000 kv. m naujo biuro ploto. Atsižvelgiant į tai, kad biuro ploto pasiūla nuo 2016 m. pabaigos padvigubėjo, akivaizdu, kad Kaunas pademonstravo išties neblogus rezultatus.
  • Iki biurų nuomos bumo vyravęs premium klasės biurų kainų lygis mieste pakito labai nedaug, tad galima sakyti, kad Kauno kompanijos išnaudojo puikią galimybę persikelti į naujesnius ir modernesnius biurus už tą pačią kainą arba nedidelį jos skirtumą.
  • Pastebima, kad per kelerius metus nuomininkų lūkesčiai patalpų įrengimui nuosekliai augo. Vis dažniau ieškoma ne tik grindų su keturiomis sienomis, bet ir kokybiškų paslaugų, t. y. kokybiškų maitinimo operatorių pastate, konferencinių erdvių, bendro naudojimo susitikimų kambarių ir laisvalaikio zonų, itin greito reagavimo į iškylančias problemas.

 

Tvariam augimui būtinas nusistovėjimo periodas

Tuo tarpu „Real Game“ komercinio NT konsultacijų įmonės partneris Ernestas Adomaitis atkreipia dėmesį, kad Kauno biurai, „sprogę“ 2015 m., ir, pasiekę piką pernai metais, dabar turės natūralų atoslūgio periodą.

„2013 metais Kaune buvo apie 50 000, o 2021-aisiais – jau apie 300 000 kv. m modernių verslo centrų ploto, todėl, kaip ir visam augimui, yra būtinas tvarumas – neįmanoma kasmet auginti biurų kartais. Pasidžiaukime tuo, kad jau galima įdarbinti apie 30 000 kauniečių ir atvykėlių naujuose biuruose: vien 2020 m. pastatyta per 67 000 kv. m modernių biurų, o tai yra net ketvirtis viso Kauno biurų ploto. Jau vien dėl to nesakyčiau, kad 2021 bus ramūs – jie bus „nusistovėjimo“ metai, kuriais biurai iš lėto pildysis, rinka išsilygins. Štai, pavyzdžiui, Vilniuje biurų plotų augimas pastovus ir tvarus – apie 7-8 proc. augimas per metus, kai Kaune 2020 m. pasiūla išaugo apie 35 proc., todėl labai normalu, kad 2021-aisiais naujų projektų beveik neturėsime“.

Kad verslas geba lanksčiai prisitaikyti prie rinkos poreikių, liudija ir konkretūs pavyzdžiai: kaip nurodoma „Real Game“ pateiktoje 2020 m. Kauno verslo centrų apžvalgoje, naujos statybos pastatai, kuriuose stambių nuomininkų nepavyko pritraukti metus ir ilgiau, persiorientavo ir pradėjo siūlyti iki 100 kv. m biurus nuomai. Nors tokių patalpų įrengimas ir visos inžinerinės infrastruktūros pritaikymas reikalauja daugiau investicijų nei didelių atviro plano biurų įrengimas, tokios mažesnės patalpos išnuomojamos greitai, todėl pirmieji pasirinkę šią strategiją pritraukė nemažai smulkių nuomininkų.

Taip pat pastebima, kad Kauno A klasės verslo centrai vakansijas naujais nuomininkais pildo sparčiau nei B klasės biurai. Pasak E. Adomaičio, tai lemia ir ekonominiai motyvai: „Vidutiniškai kaštai už nuomą ir komunalinius įmonei B klasės biure yra ~145 Eur/mėn. + PVM vienam darbuotojui, tuo tarpu A klasės – apie 190 Eur/mėn. + PVM. Toks 45 Eur skirtumas, prie, pavyzdžiui, 2 000 Eur mėnesio atlyginimo yra palyginti labai nedidelis, todėl nemaža dalis įmonių mieliau renkasi labai aukštą prestižą, lyginant su santykinai nedaug išaugsiančiais bendrovių kaštais. Kaune šis skirtumas nedidelis, kaip ir Vilniuje, nes A klasės biurų pasiūla pastoviai auga – o tai mums, kaip valstybei – nauja. Pavyzdžiui, kai kuriuose Europos miestuose premium A klasės miesto centre ir B klasės priemiesčio rajone verslo centruose nuomos kainos gali skirtis kartais“.

Praeitais metais vien „Real Game“ kompanija Kaune tarpininkavo išnuomojant apie 8 000 kv. m biurų, iš kurių, kaip jie patys sako, apie 50 proc. buvo gerų galimybių ir optimizacijos noro nulemti sprendimai. „Todėl jeigu įmonės planuoja nuomą – tegul daro sandorius dabar, nes po pusės metų įšokti į palankiausių sąlygų traukinį jau gali būti per vėlu“, – pastebi E. Adomaitis.

Ar biurų pasiūlos sprogimas stipriai sumenkins paklausą?

Nors ekspertai vienbalsiai pripažįsta, kad ateinantys metai biurų sektoriui gali būti vangoki, vis dėlto pastebi, kad Kaunas visada buvo verslus ir lankstus miestas, nebijantis priimti greitus, ryžtingus sprendimus.

„Dėl šios priežasties plėtotojai, pajutę augantį biurų poreikį ir neišplėtotą rinką, puolė išsiiminėti statybos leidimus ir pradėti statybos darbus. Dėl to per pastaruosius kelerius metus verslas miestui padovanojo daugybę puikių pastatų. Tiesa, patys plėtotojai neįvertino paaštrėjusios tarpusavio konkurencijos ir bendro potencialių nuomininkų „baseino“. Todėl sparčiai išaugo modernių biurų pasiūla ir sulėtėjo nuomos procesas, o tai tiek plėtotojus, tiek pačią rinką šiek tiek išmušė iš vėžių. NT rinka inertiška, todėl tai, kas jau pastebima plika akimi dabar, mes numatėme prieš 1,5-2 metus, kai bendrovės ėmė skelbti arba planuoti projektų atidėjimą geresniems laikams. Ir tai yra normali rinkos žaidėjų reakcija į biurų rinkos pokyčius. Iš kitos pusės, Kaunas visada mėgsta nuliūdinti per anksti jį nuvertinančius. Ir nors tikrai pesimizmo buvo nemažai, jau minėti 140 000 kv. m sutarčių per 4 metus ir apie 27 000 kv. m per „baisiuosius“ 2020 m. (kas yra vos 7-8 tūkst. kv. m. mažiau nei 2017 m. ir 2019 m.), rodo pakankamą Kauno rinkos pulsą,“ – sako  Marius Prieskenis. Pasak jo, Kaunas visada buvo kompanijos „Urban Inventors“ ir kitų įžvalgių NT plėtotojų taikinyje, tikint, kad didysis miesto potencialas dar tik laukia priešakyje. Prie miesto plėtros kompanija ketina prisidėti netrukus kitoje Nemuno pusėje startuosiančiais gyvenamojo būsto projektais, tapsiančiais Žemutinės Fredos ir, tikėtina, ateities Naujamiesčio zonos vystymo flagmanais.

Šaltinis: A. Aleksandravičiaus nuotr.